Реновация домов: как заплатить, а не переплатить
Как проходит реновация жилых домов в соседней Латвии, — в материале общественно-политической русской газеты Латвии «Вести Сегодня». :::«На прошлой неделе Госагентство по строительству, энергетике и жилью в рамках проекта европейских фондов подписало первый договор об утеплении трех многоквартирных домов. Напомним, в настоящий момент проект проходит пятую очередь, которая завершится 18 сентября, после чего наступит очередной этап программы. Какие дома в первую очередь нуждаются в реновации, каковы подводные камни этого процесса и на что следует обращать внимание жильцам, планирующим утепление и восстановление дома, — на эти вопросы «Вести Сегодня» отвечают эксперты агентства Элина Рудевича и Андрей Николаев.
Как отмечают эксперты, активность жителей многоквартирных домов есть, но она кризисная — очень осторожная. Главная причина — люди не хотят взваливать на себя дополнительные финансовые обязательства. А ведь расходы, несмотря на софинансирование европейских фондов, все равно есть. В каком объеме? Тут есть некоторые послабления. Если первые проекты в рамках программы могли получить компенсацию расходов не более 100 тысяч латов на один дом, то сейчас именно это ограничение отменено. При этом лимит покрываемых расходов на реновацию сохранен в объеме «не более 35 латов на квадратный метр».
Семь раз считаем, один — отрезаем
— Главная цель программы — снизить потребление энергоресурсов и привести в порядок жилой фонд страны, который был построен еще в советские годы и на сегодняшний день устарел как технически, так и визуально, — поясняет Андрей Николаев. — При этом неправильно было бы сравнивать наш жилой фонд с европейским, потому что в Европе немного другие климатические и социальные условия.
— Цель программы — сблизить тепловое сопротивление существующего жилого фонда с тем тепловым сопротивлением, по которому сейчас проектируются дома в Латвии, — говорит Элина Рудевича. –— Сейчас тепловое сопротивление старого жилого фонда в 3–4 раза ниже, чем оно должно быть. Что такое тепловое сопротивление? Говоря простым языком, это способность конструкций многоэтажных домов пропускать тепло на улицу.
И когда она снижена в силу естественного износа, то ее надо утеплять. А утеплив стенку, можно достичь того, чтобы поток тепла на улицу снизился в пять раз (!). Благодаря этому экономится тепловая энергия. То есть основная цель всей программы по реновации — это снизить поток из ограждающих конструкций и из коммуникаций (труб, отопления).
— Давайте сразу о финансовой стороне вопроса, потому что понятно, что дома нуждаются в реновации. Но сейчас люди не хотят ввязываться в дополнительные кредиты.
— Возьмем простой пример: 50–квартирный дом, который берет кредит в размере 50 тысяч латов на реновацию. При этом общий объем работ оценивается в 100 тысяч латов, половину из которых жильцам компенсируют в рамках программы европейских фондов.
Считаем. На одну квартиру с процентами приходится около 2 тысяч латов кредита. Период возврата кредита — 12–15 лет, то есть в месяц получится не более 20 латов с квартиры дополнительно к коммунальным платежам. Это совсем не много за возможность жить в реновированном доме, где нет утечки тепла, где счета за отопление на 30% ниже, чем в обычном доме, и где есть справедливая система оплаты только за потребленную энергию. При этом от жильцов не требуют никакого залога под кредит, поэтому они вообще ничем не рискуют.
— Вопрос, который волнует жильцов: что они получат за потраченные 100 тысяч латов? Есть много случаев, когда на 100 тысяч жильцам присылают смету на ремонт, куда включены лишь замена крыши и окон, а также утепление торцевых стен. Как понять, какие работы стоят этих денег?
— 100 тысяч — это расходы на комплексную реновацию дома. Сюда много чего входит: это утепление всей ограждающей конструкции, это утепление и замена коммуникаций, замена окон и дверей плюс чистка и модернизация вентиляции. Потому что мы не можем просто взять и поменять все окна на пластиковые. Потому что они не будут дышать — там нужно обязательно решать вопросы вентиляции. В таком комплексе работ вложенные 100 тысяч себя оправдывают.
Тройная защита
— Как правило, компании, предлагающие услуги по реновации, убеждают жильцов в том, что их расходы на тепло снизятся на 30%. Как людям получить гарантии, что сокращение расхода будет именно таким, а не, положим, на 10%? Ведь были случаи, когда после реновации дома расходы на отопление даже увеличивались.
— Гарантия здесь может только одна — качественно проведенный аудит дома перед реновацией. Аудитор приходит в дом, изучает его и говорит, что нужно сделать. Он ставит свою подпись на заключении об энергоаудите, а значит, он отвечает за это решение. То есть если в заключении сказано, что экономия тепла должна быть 35%, то она такой и должна быть. Это первый уровень гарантии.
Второй уровень: проектировщик получает решение об энергоаудите, на основе которого он готовит проект сметы. Он тоже подписывается под тем, что дом будет утеплен определенными материалами и по определенным технологиям. И наконец, еще один важный этап: это качество работ. Мы бы рекомендовали жильцам ни в коем случае не экономить на строительном надзоре, чтобы была обеспечена двойная проверка работ и соблюдены все методики утепления, а не просто пришел строитель, который взял и приклеил к стенам каменную вату. Там же важно оставить воздушную прослойку, которая должна быть определенной толщины для необходимого уровня проветривания.
Еще одна рекомендация: после окончания всех работ проверить дом с помощью термографии или другим методом — чтобы жильцы наглядно видели, что такой же дом, стоящий рядом, выдает тепла наружу больше, чем их утепленный дом. Если жильцам удастся соблюсти такую тройную и даже четвертную проверку, то они могут быть уверены: обещанная аудитором экономия тепла будет.
Есть еще один маленький пунктик: поведение самих жильцов. Бывает, что все сделано идеально, но люди ведут себя по–старому: открывают окна, курят на лестничных клетках и забывают закрыть лоджии. Тогда такой экономии, которую обещает энергоаудитор, не будет. Человеческий фактор дает около 10–15% экономии тепла. Но как показывает наша практика, в утепленных домах люди и ведут себя по–другому.
— Что касается ответственности энергоаудитора, который ставит свою подпись на расчетах по экономии тепла: в чем конкретно будет заключаться его ответственность, если вдруг дом после реновации получит не обещанные 30%, а, например, 15% экономии?
— У проектировщиков и энергоаудиторов есть лицензии и гражданско–правовая ответственность за результаты своей работы.
— На этот случай энергоаудиторы подстраховываются и в заключении пишут расплывчатую фразу: «экономия тепла может составить до 30%». То есть 10% выглядят вполне законно. Как быть с этим?
— Сейчас уже не пишут «до 30%», хотя раньше так делали. Сейчас указывают четкую цифру, от которой можно отталкиваться. По Правилам Кабинета министров № 39, там никаких lidz нет, нужно указать конкретно, сколько мегаватт–часов будет сэкономлено после окончания работ и приведения дома в порядок.
Как не довести до суда
— И все же расскажите по пунктам, что нужно делать жильцам, если вдруг обещанные 40% экономии энергии на деле оказались 20%?
— Первое: встретиться с энергоаудитором, который давал свое заключение по дому, а также с проектировщиком, который составлял смету. Они должны проверить результат работы — все ли было выполнено так, как указано в смете. Если результаты работы в порядке, тогда нужно смотреть, правильно ли был выполнен энергоаудит дома. То есть энергоаудитор должен перепроверить, все ли было сделано правильно из того, что было рекомендовано, правильно ли это было сделано. Если неправильно, то почему и что следовало сделать и кто не прав: энергоаудитор, проектировщик или строитель. И тогда уже искать виновного.
— Нашли. Что дальше?
— Просить исправить проблемы. Если отказываются, то обращаться в суд. Но чтобы этого не допустить, нужно с самого начала все делать по–умному. Во–первых, нельзя выбирать очень уж дешевые, буквально демпинговые предложения. Желание жильцов сэкономить может обернуться еще большими тратами. Лучше привлекать к сотрудничеству фирмы, которые имеют опыт в реновации.
— Жильцы могут обратиться в ваше агентство, чтобы вы порекомендовали проверенную фирму?
— Мы не можем никого рекомендовать, но мы можем показать им примеры удачной реновации, дать им контакты тех людей, которые прошли через реновацию. Очень важно, чтобы человек, который организует все работы по реновации, был действительно очень ответственным и порядочным. Те же самые требования — к аудиторам. Сейчас очень много людей пошли в аудиторы — и вчерашние строители, и повара, и профессора.
— Что касается энергоаудита. Есть мнение, что нет необходимости в проведении энергоаудита, и так ясно, что все дома нуждаются в утеплении.
— Нельзя сказать, что 103–я серия в Риге и 103–я серия в Лиепае одинаковы. Да, конструкция стен одинаковая, но в одном случае дом мог утепляться керамзитом, окна могли утепляться по–разному. Поэтому их нужно оценивать индивидуально, у них может быть разный расход энергии.
— Как можно проверить заключение аудитора?
— Можно в организации, которая сертифицирует энергоаудиторов в Латвии. Если у кого–то есть сомнения в заключении энергоаудитора, то он может обратиться туда с просьбой оценить его работу. Кстати, одна из новинок по энергоаудиту: если ваш дом в последние пять лет потреблял тепла более 180 киловатт–часов на квадратный метр отопительной площади, то можно энергоаудит не проводить. Это априори означает, что реновация такому дому нужна.
— Сколько стоит энергоаудит сегодня?
— Около 300–400 латов, хотя есть случаи откровенного демпинга. Практика показывает, что качественный аудит нельзя сделать быстрее чем за 2–3 дня. Если кто–то обещает сделать за 2 часа — не верьте!
От минимума к максимуму
— Как вы советуете выбирать компанию, которая будет проводить работы? Как понять, что эти работы действительно нужны и что они стоят столько, сколько указано в смете?
— Лучше обратиться не в одну, а в две–три компании, которые составят для вас сметы по реновации. Хорошо, если эти сметы посмотрит специалист на предмет необходимости этих работ. Для того чтобы процесс строительства был под надзором, нужен сертифицированный строительный инженер — список таких специалистов есть в Латвийском союзе строительных инженеров, его можно посмотреть на домашней страничке. Почему строительный инженер должен быть обязательно? Потому что он знает, для какого дома какой нужен конкретно материал по утеплению, какие должны быть техники по пожаробезопасности и др. Этот же специалист будет потом принимать строительство и отвечать за качество работ.
Что касается цен, то тут надо смотреть, какими материалами будут утеплять дом. Каменная вата, например, стоит дороже прочих материалов. Но для этого и нужны энергоаудитор и инженер–строитель, которые знают, какие материалы нужны для конкретного дома и сколько это стоит. Каждый год в Латвии выходит каталог строительных цен, и желательно, чтобы перед реновацией люди ознакомились с ним — там описаны цены на работы и материалы.
— Вы можете назвать основные болевые точки наших серийных проектов?
— Это, конечно же, однотрубная система отопления — для всех типовушек. Нужен переход на двухтрубную систему отопления. Это вопрос в первую очередь оптимизации расходов.
— Что касается двутрубной системы отопления, при которой жилец платит за потребленную тепловую энергию строго по счетчику, то часто жильцы отказываются от нее, потому что это очень дорого — нужен ремонт в каждой квартире.
— Если вы хотите реновировать дом, то переход на двутрубную систему очень важен, потому что тогда каждый жилец платит только за то тепло, которое он потребляет. Человек может контролировать свой расход теплоносителя. В этом случае нет эффекта «средней температуры по больнице». Я бы очень рекомендовал этот вид работ. Потом важны работы по ограждающим конструкциям. Дома сдавали в эксплуатацию во времена СССР, когда не было проблем с энергоносителями — топили столько, сколько нужно. Сейчас энергия дорогая, и важно уменьшать теплопроводность. Дальше фасад, боковые стены, перекрытия, погреб, перекрытия чердака — все это надо утеплить.
Замена окон, но аккуратная — наши дома планировались таким образом, что частично вентиляция проходит через окна, через рамы. Полностью заменив окна, влага будет накапливаться в квартирах. От этого идут дополнительные тепловые потери. Не говоря уж о том, что в таких домах дети чаще болеют аллергией и астмой. Потом вопрос коммуникаций: горячая вода, отопление — модернизация этих систем. Дальше берем теплоузел. Лучше, если он будет автоматизированный, чтобы дедушка с первого этажа каждое утро не бегал вниз регулировать температуру. Гораздо удобнее, когда датчик фиксирует внешнюю температуру среды и тепловой узел автоматически задает нужную температуру.
— У вас есть данные о том, на сколько удалось сократить потери тепла после комплексной реновации в реальных проектах?
— Максимум на 35–40%. Я поверю, если кому–то удастся сократить потери на 50%, но на 80% — это не возможно.
Тарифы сохраним!
Тарифы на электроэнергию для населения в этом и в будущем году, скорее всего, не вырастут, заявил в интервью передаче Латвийского радио «Крустпунктс» председатель правления АО «Latvenergo» Карлис Микелсонс. Он допускает, что тарифы могут снизиться, если будут приняты регулирующие решения. Предприятиям же «Latvenergo» будет предлагать электроэнергию по рыночным ценам.
«Вести Сегодня», № 171
