Pamoka mums: kaip estams per trejus metus pavyko renovuoti 600 namų

Kompleksinė daugiabučių renovacija Estijoje prasidėjo prieš keletą metų ir leido šaliai pasiekti pakankamai gerų rezultatų.:::Apie tai Estijos prekybos rūmuose pasakojo kreditų, draudimo ir valstybinių garantijų bendrovės „KredEx“ būsto ir energetinio efektyvumo skyriaus vadovė Mirja Adler.

Šiuo metu, „KredEx“ duomenimis, iš viso Estijoje yra apie 25 tūkst. daugiabučių, 4 tūkst. jų yra atlikę dalinę renovaciją, o 600 namų yra renovuoti kompleksiškai. Pastarieji sudaro 6,7 proc. viso šalies butų ploto. „KredEx“, anot M. Adler, yra atsakinga Estijos ekonominių reikalų ir komunikacijų ministerijai, tačiau yra nedotuojama iš valstybės biudžeto.

„Svarbiausia yra teisės aktai, kurie numato, kaip žmonės turi elgtis kartu imdamiesi renovacijos, jei reglamentavimo trūksta, renovacija paprasčiausiai nevyksta“, - renovacijos sėkmės priežastį nurodo M. Adler. Pasak jos, Estijoje yra numatyta, kaip turi elgtis ne tik daugiabučio namo bendrija, bet ir pastato savininkai, kurie yra įpareigoti būti atsakingais už pastato būklę, rūpintis juo.

„Tai reiškia, kad buto savininkas ne tik grįžta namo, užsidaro duris ir jam nerūpi, kas darosi su stogu, vandentiekiu ar pastato išore. Jis turi rūpintis pastato būkle“, - dėsto M. Adler.

Sprendimus dėl namo būklės gyventojai turi priimti per bendrus gyventojų susirinkimus, tačiau Estijos teisėje naudinga yra tai, jog įstatymai numato, kad yra galimi du gyventojų susirinkimai, per kuriuos priimami sprendimai. Per pirmąjį susirinkimą turi dalyvauti 50 proc. butų savininkų plius vienas, jei jie susirenka, sprendimai yra priimami paprasta dauguma. Jeigu toks susirinkimas neįvyko, nes gyventojai nesusirinko, tuomet gali būti organizuojamas antrasis gyventojų susirinkimas.

„Tačiau antrojo susirinkimo metu jau nesvarbu, kiek gyventojų susirenka, o jame sprendimus priima paprasta dauguma ir visi privalo priimtą sprendimą vykdyti. Taigi, gali būti ir taip, kai 3 žmonės nuspręs už 60 savininkų. Tokia tvarka lėmė tai, jog paprastai antrame susirinkime yra daugiau butų savininkų, nei pirmame, nes visi žino: kad ir kas įvyks antrajame susirinkime, sprendimą reikės vykdyti“, - pasakojo M. Adler.

Ji dėstė, jog gyventojai su renovacijos procesu ir jo pasekmėmis gali susipažinti bendrovės „KredEx“ tinklalapyje patalpintose studijose, kurias atliko ir šalies aukštojo mokslo įstaigos. O į gyventojų susirinkimus galima pasikviesti įmonės konsultantus, kurie atsako į techninius ir finansinius gyventojų klausimus.

„Kiekvieną kartą per susirinkimą yra 3-4 žmonės, nusiteikę prieš renovaciją, tad su jais bendrauti nėra lengva užduotis. Tačiau kai susirinkime dalyvauja trečiasis asmuo, juo tikima labiau nei tiesiog to paties namo gyventojais, ar būsimais darbų vykdytojais, kurie už renovaciją gaus pinigų“, - sakė M.Adler.

Finansavimas ir dotacijos

Pagal Estijos modelį, namus kompleksiškai nusprendę renovuoti gyventojai gali tikėtis valstybės dotacijos, jos dydis paskaičiuojamas vadovaujantis principu „padaryk daugiau – gauk daugiau“. Dabar galimos 15, 25 ir 35 proc. renovacijos vertės dotacijos.

Atitinkamai, vienas iš reikalavimų - šilumos sutaupymas - yra 20-30, 40 ir 50 proc. Pinigai renovacijos dotacijoms pagal naują modelį buvo skirti iš lėšų, gautų pardavus apyvartinius taršos leidimus Liuksemburgui. Anksčiau šalis taikė kitokį modelį. 2003-2007 m. valstybės dotacija buvo skiriama kai kuriems darbams, pavyzdžiui, pastato energetiniam efektyvumui ir techninei ekspertizei (50 proc. dotacija), taip pat kompensuota 10 proc. renovacijos darbų vertės. Tačiau susidurta su problema, jog gyventojai atliko tik kai kuriuos renovacijos darbus, o ne kompleksinį namų atnaujinimą, trūko finansavimo, o dotacija buvo sumokama tik atlikus darbus.

Vėliau modelį nuspręsta pakeisti, užtikrinant, kad finansavimas renovacijai būtų skiriamas iš nuolat atsinaujinančių fondų – taip valstybės dotacija tapo didesnė, be to, sustiprintas bendradarbiavimas su bankais.

Anot M.Adler, po pirmojo modelio taikymo buvo pasimokyta, kad jei bankai aktyviai nedalyvauja renovacijos procese, ji nevyksta pakankamai sparčiai.

Vidutinė paskola daugiabučio renovacijai pagal naują schemą 2009 m. buvo 71,356 tūkst. eurų (246,378 tūkst. Lt), 2010 m. - 84,078 tūkst. eurų (290,305 tūkst. Lt), 2011 m. - 102,869 tūkst. eurų (355,186 tūkst. Lt) 2012 m. - 139,557 tūkst. eurų (481,862 tūkst. Lt)

Pinigai renovacijai daugiabučių bendrijoms Estijoje yra skolinami per du bankus „Swedbank“ ir SEB. Bankai juos pasiskolina iš „KredEx“ - jei jiems paskolų visi gyventojai negrąžina laiku, jie įsipareigoja pinigus grąžinti „KredEx“. Dėl to bankai paskoloms uždeda 1,8 proc. rizikos maržą. Didžiausia palūkanų norma gyventojams siekė 4,5 proc. paskolos palūkanas fiksuojant dešimtmečiui.

Deja, pasak M.Adler, visi pinigai šiuo metu jau yra išdalinti bankams ir įstaiga laukia susitarimo dėl naujų finansinių išteklių, kad renovacija toliau galėtų tęstis. „KredEx“ lėšas, perskolintas bankams, skolinosi iš Europos regioninės plėtros fondo ir paskolos iš Europos Tarybos plėtros banko, kuriai buvo suteikta valstybės garantija. Bendra įstaigos bankams perduota skolinti suma siekė 49 mln. eurų (169,19 mln. Lt).

-Kiek blokinių namų planuojate renovuoti sulaukę daugiau pinigų dotacijoms?

-Mes tikimės renovuoti 200-300 pastatų per metus ir šis skaičius turėtų palaipsniui didėti. Jei vienas namas yra renovuojamas, jo apylinkės gyventojai ateina pas renovuotame name gyvenančius žmones ir jų klausinėja.

Tol, kol jie girdi atsakymus, kad renovacija sėkmingai pavyko, sąskaitos po renovacijos neišaugo, vis daugiau ir daugiau žmonių ima domėtis renovacija ir mes tikimės, kad vis daugiau jų kreipsis į mus.

-Kiek laiko jums reikėjo pasiekti dabartinį renovacijos lygį?

-Mes esame renovavę 600 daugiabučių per trejus metus ir dabar mes tikimės, kad šis skaičius kasmet nuosekliai augs.

-Lietuva planuoja per šiuos ir ateinančius metus renovuoti daugiau nei 800 namų. Ar jūsų manymu, tai realistinis tikslas?

-Manau, kad tai priklauso nuo pasirinkto renovacijos metodo. Mums kovo pabaigoje baigėsi pinigai, tad jeigu būtų vykdomas panašus modelis kaip Estijoje, manau, tai yra įmanoma padaryti. Tačiau labai svarbu prisiminti, kad pirmaisiais metais norinčių renovuoti pastatus yra nedaug, o pasirengimo renovacijai procesas yra ilgas.

Taigi ir Estijoje pirmuosius metus nebuvome gavę daug paraiškų. Jei pastatas yra ruošiamas renovacijai, reikia pastato energetinio efektyvumo, konstrukcijos dokumentų, taip pat reikia priimti sprendimus gyventojų susirinkimų metu. Tik tada jie gali pasirinkti statybininkus ir kreiptis į mus dėl pinigų. Manyčiau, kad vadovaujantis tokia schema pakankamai sparti renovacija yra galima, tačiau tai yra sunkus darbas.

-Kokios yra pagrindinės baimės, su kuriomis susiduria Estijos daugiabučių gyventojai?

-Aš manau, kad pirmiausia tai yra gyventojų nenoras skolintis - žmonės bijo imti paskolas renovacijai. Taip pat gyventojai nerimauja, kad jų mokėjimai po renovacijos už pastato atnaujinimą ir komunalines paslaugas bus didesni nei mokėjimai dabar už komunalines paslaugas. Tačiau jiems yra labai svarbu išaiškinti, kad jeigu gyventojai skolinasi pakankamai ilgam laikotarpiui, nedidelėmis palūkanomis, mokėjimai po renovacijos nebus didesni nei mokėjimai dabar: pastatas bus geresnės būklės, reikės mažiau mokėti už šildymą, o mokesčiai už komunalines paslaugas ir paskolą drauge bus panašaus dydžio, kaip mokėjimai dabar.

Tik pasikeis pati sąskaita: sumažėjus mokėjimams už šildymą atsiras eilutė su mokėjimais už paskolą. Svarbu ir tai, kad žmonės gyvens kur kas geresnėmis sąlygomis, nes namas bus tarsi naujas, patogesnis, o kasmet nereikės daryti mažų kapitalinių remontų, pavyzdžiui, remontuoti stogo, keisti vamzdžių, šildymo sistemų ir t.t.

-Pagal Estijos praktiką, kas yra atsakingas už renovacijos darbų kokybę?

-Estijos Statybos įstatyme yra numatyta, kad jeigu yra atliekami renovacijos darbai yra privaloma turėti savininkų paskirtą prižiūrėtoją, tai reiškia, kad pastato savininkas sudaro sutartį su žmogumi arba bendrove, kuri turi pakankamai žinių ir licenciją renovacijos darbams prižiūrėti. Jų darbas yra kontroliuoti, kad renovacija būtų atlikta vadovaujantis projektu ir kokybiškai. Tai yra privaloma.

Tačiau, deja, ne visais atvejais tokia yra praktika, nes yra pastatų savininkų, kurie stengiasi nusamdyti darbų prižiūrėtoją už labai mažus pinigus, o tai reiškia, kad darbai stebimi rečiau. Jeigu kontrolierius nuvyksta kartą per mėnesį, tikėtina, kad jis ne viską sužiūrės.

Tačiau, reikia pasakyti, kad ir namo gyventojai jaučiasi pakankamai atsakingais, pavyzdžiui, jeigu kas nors pastebi, kad darbai, jų manymu, yra atliekami nekokybiškai, jie gali kreiptis į mus ir mes informuojame namų bendrijas įspėdami, kad darbai būtų patikrinami, o jeigu mūsų yra nepaisoma, mes galime nesuteikti dotacijos. Buvo keletas atvejų, kai renovacijos darbai buvo sustabdyti ir gyventojai pasirinko naują statybos bendrovę, kuri darbus atliko tinkamai, ir taip problemos buvo išspręstos.

-O ar pasitaikydavo atvejų, kai žmonių mokėjimai už paskolą ir šildymą po renovacijos buvo didesni nei prieš renovaciją?

-Taip, žinoma, tačiau to priežastis yra gyventojų apsisprendimas paskolą imti kuo trumpesniam laikotarpiui. Nors mūsų suteikiamos paskolos maksimalus terminas yra 20 metų, vidutinė trukmė yra 15 metų, o daug pastatų apsisprendžia skolintis tik 10 ar 11 metų, nes žmonės nori kuo greičiau išsimokėti. Tokiu atveju, paprastai jie moka šiek tiek daugiau, nei mokėdavo prieš tai.

-O kas inicijuoja renovaciją gyventojai ar savivaldybės?

-Daugiabučių gyventojai, o savivaldybės renovuoja tik tuos pastatus, kurie jiems priklauso.

-Ar jums teko matyti kitų šalių pavydžių, kurie, jūsų manymu, yra sėkmingesni nei Estijos?

-Kiek esu keliavusi po Europą su mūsų schema, man susidarė įspūdis, kad šiuo metu Estijos pavyzdys yra labai sėkmingas. Galbūt tai yra tiesiog sėkmė, tačiau mes esame maža šalis ir mums galbūt yra lengviau užtikrinti, kad visi atliktų savo darbą tinkamai.

Pavyzdys: namas Estijoje, adresu Sorpuse pst 244. Penkiaaukštis pastatytas 1966 m., jame – 60 butų, protas – 2,967 kv. m. Darbas Kaina Lt Kaina vienam kv. m Lt:

Mėnesio sąskaitos pavyzdys:

Tad, jei 60 kv. m buto šildymo sąskaita renovacijai prasidėjus sudarė 263,4 Lt, renovacijai pasibaigus ji siektų 256,8 Lt, kol baigsis mokėjimai už paskolą.

Delfi.lt