Как управлять многоквартирным домом без ущерба для кошелька и нервов

Послевоенная Нарва застроена преимущественно многоквартирными домами.

Согласно последним данным Союза квартирных товариществ  Эстонии на сегодняшний день, после вступления в силу нового Закона о квартирной собственности в стране зарегистрировано 22 985 квартирных товариществ, из них более 400 находятся в Нарве. Об опыте управления нарвскими КТ мы и расскажем сегодня.

Как создавались КТ

Массовое создание квартирных товариществ в Нарве началось в 1997-98 годах, особенно активно КТ организовывались в 2000-м. К тому времени вышел очередной закон, прекративший своим действием работу всех жилищно-коммунальных контор. Каждый дом должен был определиться с поставщиками услуг и заключить соответствующие договора. Собственники квартир, создавая в своих домах товарищества, фактически были предоставлены сами себе.

- Для создания квартирного товарищества необходимо было провести общее собрание собственников, заключить договора на обслуживание, вести бухгалтерию. Проблема была: как создать? где собраться? что делать дальше? Тогда и стали образовываться различные объединения некоммерческого сектора, которые стали помогать людям в организации КТ. Лично я помогла организовать в городе более 30 квартирных товариществ.

Для организации КТ в жилом доме после заключения договора с инициативной группой начиналась работа по подготовке к проведению общего собрания. Для этого инициативной группе выдавался проект устава, который передавался собственникам квартир для ознакомления и внесения изменений. Далее назначалось общее собрание. На общем собрании я зачитывала устав, разъясняла собственникам их права и обязанности, отвечала на вопросы, касающиеся деятельности КТ - вспоминает Тамара Гордеева.


Тамара Гордеева была среди тех, кто помогал собственникам жилья организовывать КТ в Нарве.

Она была одной из тех посредников, которые, имея опыт работы в жилищно-коммунальном хозяйстве и обладая необходимыми знаниями в области управления, помогали людям сориентироваться в новой для них ситуации.

Таким образом, за десяток лет все многоквартирные дома в Нарве оформили новый статус, при этом несколько домов могло объединиться в одно КТ, а некоторые дома, как правило, это большие 9-этажки, разделились на отдельные юридические лица по секциям.

Тот, кто «у руля»

В делах КТ самым болезненным вопросом стал вопрос (впрочем, и остается поныне!) выбора председателя - из своих жильцов или приглашенного со стороны. Ведь фактически в руках председателя оказались средства жильцов дома, вносимые в качестве паевого взноса, оплаты коммунальных услуг и собираемого ежегодно ремонтного фонда.

Конечно, некоторым домам повезло — КТ возглавили люди, которые понимали, как составить план хозяйственной деятельности, как проводить собрания, как представить людям документы, бухгалтерские отчеты и акты ревизии, ответственно относились к работе. Однако, как показала практика, далеко не все, кто взялся за эту работу, были достаточно компетентны.

До сих пор на слуху многочисленные истории о проворовавшихся председателях, ремонтах в их квартирах за счет общественности, самоуправстве, грубой демонстрации власти и борьбе за сохранение своих позиций. Председатели домов, в свою очередь, могут рассказать немало историй о жильцах, которые всегда «против», поливают грязью правление и председателя лично, обвиняют их в нарушении закона, однако категорически отказываются войти в правление и принять на себя ответственность за принимаемые решения.

- Учитывая, что дело было новое, подготовленных кадров в нужном количестве просто не было, нам пришлось заниматься подготовкой председателей КТ, - рассказывает Елена Пахомова, депутат местного городского собрания, возглавляющая комиссию городского собрания  по КТ. Также она руководит городским учреждением «Нарвские общежития», главными задачами которого является управление и использование муниципального жилого фонда.


Елена Пахомова профессионально занимается вопросами управления недвижимостью.

В 2000-е годы при участии города было организовано обучение для председателей КТ, различные курсы и семинары проводились за городской счет на протяжении 10-13 лет. По оценке Пахомовой, сегодня порядка 80%  нарвских управляющих составляют сильные, грамотные председатели с большим опытом. Есть председатели, которые ведут несколько домов, занимаясь управлением профессионально. Зачастую ими стали выходцы из бывших коммунальных учреждений, обладающие опытом и знаниями.

В связи с этим некоторое время назад городские власти решили прекратить финансирование обучения для представителей КТ, посчитав, что они уже значительно вложили средств в обучение, а те, кто захочет повышать свой уровень и становиться профессионалом-управляющим, мог бы заниматься этим за свой счет. 
Однако с 1 января 2018 года в силу вступил новый Закон о квартирных товариществах и квартирной собственности, которые значительно менял привычное существование КТ. Нарвские городские власти вновь организовали семинары, на которых разъяснялись положения нового закона.

Человеческий фактор  

Увы, товарищество нередко становится ареной для столкновения различных интересов разных групп собственников: делать ремонт крыши или подождать ещё? Брать кредит или собирать целевые взносы? Почему жители первых этажей должны платить за лифт? Во сколько оценить труд председателя? Эти и множество других вопросов встают перед собственниками ежегодно, становясь благодатной почвой для конфликтов.

- Я часто посещаю общие собрания  в разных КТ как представитель муниципального учреждения «Narva Linnaelamu», имеющего городские квартиры в товариществах,  и вижу, что основная проблема - это межличностные отношения, которые сильно влияют на работу КТ. Как только закрылся Кренгольм (когда-то крупнейшая в СССР фабрика по производству текстиля, на которой работало значительное число нарвитян) – по товариществам прошла волна смены правлений и председателей. Это было очень заметно, - вспоминает  Пахомова.

Кто поможет в споре?

В Эстонии отношения внутри КТ регулируются частно-правовыми отношениями, в случае конфликта людям не остается ничего другого, как обращаться в суд, оплачивать государственную пошлину, нанимать юриста. Тамара Гордеева, бывшая в 2000-х годах      ещё и депутатом местного законодательного собрания, вспоминает, что тогда с её подачи при городской управе начал свою работу инфопункт для КТ, где было можно получить консультацию по спорным или неясным вопросам.

Она уверена: инфопункт был даже более необходим членам товарищества, так как правление могло пользоваться юридическими услугами, тратя на это общие средства, запланированные в бюджете КТ, а вот собственникам приходилось искать информацию у юристов за свой счет. Позже работа пункта была прекращена, но с прошлого года при городском управлении Нарвы работает юрист, оказывающий юридические услуги по консультированию квартирных и некоммерческих объединений при Департаменте городского хозяйства

- Помощь юриста и сейчас больше нужна не председателям, а членам КТ, которые хотят проконтролировать правильность применения закона правлением или законность принимаемых решений. Зачастую люди читают одно и то же положение закона по-разному, поэтому для них крайне важно получить квалифицированную оценку ситуации от юриста. Это в значительной степени помогает снижать напряженность внутри КТ, - считает и Пахомова.

К сожалению, остался нерешенным вопрос по созданию для квартирных товариществ комиссии по спорам на государственном уровне. Рийгикогу (законодательный орган Эстонии) уже несколько раз отклонил законопроекты  по созданию комиссии по спорам для квартирных товариществ, а свои возможности создания досудебного примирительного органа на основании Закона о примирении местные самоуправления тоже не реализуют.  Елена Пахомова видит ситуацию так:

- Создать специальную комиссию по спорам - не проблема, можно выработать даже решение, но принудить одну из сторон выполнить это решение невозможно. Если судебное решение обязательно к выполнению, то решение такой комиссии могут выполнить только на основе добросовестности. Пока законодательно не будет закреплен статус комиссии, а её решение не станет обязательным к исполнению, толку от такой комиссии будет немного.

Новая профессия - управляющий домом

Татьяна Попова – одна из трех нарвских управляющих, прошедших специальный курс и получивших диплом управляющего КТ Kutsetunnistus кorteriühistujuht (уровень 4). Обучение, длившееся 3 месяца,  проводил Союз квартирных товариществ Эстонии на эстонском языке. Татьяна училась за свои деньги, но в Таллинне и других местах местное самоуправление покрывает частично расходы на обучение.

- Я с 2000 года занималась ведением хозяйственной деятельности в разных КТ. Для того, чтобы качественно работать,  в 2003 году получила средне-специальное образование - бухгалтер, а в 2011 году закончила Институт экономики и управления (EKOMEN) по специализации «управление строительным  предприятием». Однако со вступлением в силу нового профессионального стандарта решила пройти и обучение на управляющего многоквартирным домом. Получила значительные дополнительные знания в сфере обслуживания КТ, - рассказывает она.


Татьяна Попова – одна из трех нарвских управляющих, прошедших специальный курс и получивших диплом управляющего КТ (уровень 4).

Теперь Попова - профессиональный управляющий КТ. Небольшой двухэтажный дом по ул. Sepa 8, находящийся в управлении у Татьяны, стал основой для написания её квалификационной работы и первым в Нарве получил финансирование на реновацию в сумме 33 782 евро (субсидирование по государственной программе реновации жилого фонда KredEx).  По её мнению, курс обучения на профессионального управляющего доступен для любого, было бы желание, но проходить такой курс, если человек рассматривает работу председателем дома как дополнительную нагрузку, не целесообразно.
- Думаю, что все же управлением КТ должны заниматься специалисты. Особенно хорошо  это начинаешь понимать, когда берёшь новый дом и начинаешь работу с элементарных вопросов - восстановления  делопроизводства и технической документации. Да и большими проектами, например,  по реновации многоквартирного дома, чаще начинают заниматься управляющие, так как больше владеют информацией и смелее берутся за работу, - считает она.

Попова полагает, будущее  - за профессионалами в виде обслуживающих фирм, таких, как у неё. Татьяна открыла свою фирму  Elamu Teenused OÜещё в 2006 году и обслуживает сразу несколько домов. Не случайно, говорит она,  существует специальный стандарт по обслуживанию недвижимости, разработанный ещё в 2001 году Эстонским центром стандартов – перечень действий, которые необходимы для грамотного управления хозяйственной деятельностью дома, и грамотный управляющий работает по нему. Так же в этом документе можно ознакомиться с правилами ведения  делопроизводства, составления планов и отчётов, ведения технической документации.

- На мой взгляд, жильцы домов должны быть проинформированы о правилах обслуживания домов, тогда они будут лучше понимать, что работа в КТ требует от управленца опыта работы и  знаний в различных областях деятельности, - уверена Татьяна Попова.

Не потерять чувство «своего» дома

Управляющий домом – это неплохо, но не стоит забывать, что основную ответственность за состояние и ведение дел все же несет правление, избираемое из числа собственников.   Не случайно, Союз квартирных товариществ Эстонии (EKÜL) ежегодно проводит обучение для пяти тысяч человек – председателей правлений товариществ.

- Мы придерживаемся понятного принципа: общие деньги квартирособственников должны оставаться в управлении у собственников. Это значит, что, даже нанимая управляющего, правление все равно должно быть компетентным, разбираться в основах и принципах хозяйствования, знать, где получить информацию и как её проверить.

Наш опыт показывает, что в домах, где люди не хотят сами принимать решения и контролировать их исполнение, пропадает чувство «своего дома», люди начинают относиться к нему как квартиранты, а не как собственники. Самые успешные истории существования и развития домов  мы наблюдаем все же в тех КТ, члены которого сами занимаются делами, - говорит председатель правления Союза квартирных товариществ Андрес Яаадла.

Понятно, что проблемы больших девятиэтажных домов отличаются от забот «хрущевок» и «пятиэтажек», но по существу собственники и тех и других решают схожие вопросы на общих собраниях.

В Союз входит 1430 товариществ, таким образом, организация объединяет 110 000 жильцов. Для поддержки квартирособственников организация предоставляет юридические и бухгалтерские консультации,  для своих членов выпускает четыре раза в год бесплатный журнал “Elamu” (на двух языках), имеет пять представительств в разных городах страны, проводит информационные семинары, имеет лицензию на выдачу дипломов профессиональных руководителей квартирных товариществ (проводит соответствующее обучение). К сожалению, в Союз вступает мало нарвских КТ, так как членство там платное, взнос составляет 1 евро с квартиры в месяц, а многие нарвские квартирособственники полагают, что это лишние траты.

В режиме 24/7

Нина Астратова, председатель правления КТ Tallinna mnt 61 Narva вспоминает, что её дом перешел в 2000-х годах  на новый порядок управления без проблем, так как изначально строился как кооперативный.

- Наши люди уже при постройке дома были пайщиками, поэтому были знакомы с таким понятием, как идеальная доля, проводили собрания собственников, выбирали председателя, сами нанимали работников и платили им за обслуживание. То есть, обслуживание дома и раньше велось самими жильцами, так что при переходе на форму квартирного товарищества проблем не было.

Председателем всегда был кто-то из жильцов, со стороны людей никогда не нанимали. В общении со своими коллегами я поняла такой интересный момент: жильцы кооперативных домов значительно более взыскательны по отношению к председателю. Он должен быть всегда на связи, доступен для решения любых проблем, даже тех, которые, в общем-то, его и не касаются.  Жильцы тех домов, которые раньше относились к ЖЭКам, не рассчитывают на работу управляющего в режиме 24/7, они привыкли, что решение вопросов может занять время, - говорит она.


Нина Астратова работает председателем своего дома уже 19 лет.

Сама Нина  работает председателем своего КТ уже 19 лет, прошла всевозможные курсы, имеет большой практический опыт решения задач и  конфликтов, но жизнь постоянно подбрасывает новые вызовы. Она признается, что периодически испытывает желание снять с себя ответственность за дом. Проблема в том, что больше желающих взвалить на свои плечи эту нагрузку среди жителей дома не находится. Со своей стороны, нынешний председатель готова  передать дела только надежному человеку, в котором будет уверена на все 100%, а не просто управляющему со стороны.

- Думаю, что со временем мы, собственники дома, возможно, и  придем к услугам управляющей компании. Однако, полагаю, что это будет не так уж и скоро, - заключает она.

Наша справка:
В конце 90-х годов прошлого века, после обретения Эстонией независимости, начался процесс приватизации жилого фонда. Тогда государство посчитало, что люди будут эффективнее содержать жилые многоквартирные дома, заботясь о них как о своей личной собственности. В ходе реформы государство передавало населению жилой фонд почти бесплатно, но с принудительной обязанностью вступить в квартирное товарищество для самостоятельного управления домом. После выхода соответствующего закона в 1995 году началась приватизация ранее принадлежащего государству или промышленным предприятиям жилого фонда, и большинство людей в одночасье стали собственниками квартир. Оформив новые документы, жильцы должны были образовывать и новое юридическое лицо - квартирное товарищество (КТ).

Софья Боборенко

Фотографии Софьи Боборенко

Самое интересное на www.prospekt.ee:

Нарвский экс-полицейский отправляет СМС-ки и электронные письма с угрозами

Нарвитянка:ресторан мировой сети превратился в обычную «точку питания»

Мэр Нарвы прочел депутатам Чуковского и призвал голосовать по совести. Но его все равно сняли - с нарушением закона, как утверждает оппозиция